در کشورهای پیشرفته، مسئله پرداخت مالیات و عوارض برای اداره بهتر کشور و امور شهری امری بدیهی است و شهروندان نسبت به آن واکنش منفی ای ندارند و آگاهی کامل از جریانات مالیات و عوارض شهرداری و .. دارند. اما از آنجایی که در ایران آشنایی کمتری وجود دارد و با توجه به مشکلات متعدد مدیریت شهری، اقتصادی و… مردم تمایل و رغبتی به پرداخت عوارض و مالیات ندارند و حتی گاهی قبل از ساختن ساختمان به آن فکر نمی کنند و گاهی به دلیل این که از پس عوارض آن برنمی آیند، ساختمان نیمه کاره رها می شود.
این عوارض باید ابتدا توسط سازنده ساختمان به طور تمام و کمال پرداخت شود. هر واحد که در شهر ساخته می‌شود، قانونا باید مشمول دریافت عوارض شهرداری ساختمان باشد، حالا چه آن ملک یک ملک تجاری باشد، یا یک ملک مسکونی. سازندگان ساختمان‌ها باید به این نکته توجه کنند که پیش از شروع به فعالیت ساخت وساز، ابتدا هزینه عوارضی که باید پرداخت شود را در نظر بگیرند تا شاهد این همه ساختمان نیمه کاره در شهر زیبای خود نباشیم.
عوارض، یکی از مهم ترین منابع مالی و درآمدی سازمان شهرداری است که هزینه آن توسط شهرداری به مردم اعلام می‌شود و این مقدار تعیین شده را باید بپردازند. در این مقاله به محاسبه عوارض شهرداری ساختمان می پردازیم.
عوارض ساختمان چیست؟
عوارض ساختمان ؛ یک دستور العمل مشخص است که با استناد بر ماده ۳۰ آیین نامه مالی شهرداری‌ها توسط وزارت کشور تهیه و تنظیم شده است. در صورت عدم پرداخت عوارض شهرداری ساختمان، ملک شما شامل جریمه عدم پرداخت عوارض می‌شود. عوارض شهرداری ساختمان با عنوان عوارض سالانه شهرداری ارائه می‌شود و همه ساختمان‌ها مشمول قانون پرداخت عوارض هستند.
نکات ضروری در تعرفه عوارض شهرداری ساختمان
هنگام تعیین عوارض شهرداری ساختمان باید به یک سری نکات مهم توجه و بر اساس آن ها عمل کرد. از جمله نکاتی که در تعرفه عوارض شهرداری ساختمان باید به آن دقت شود موارد زیر هستند:
• اگر یک ملک دارای چند بر باشد، طبق قانون در محاسبه عوارض شهرداری ساختمان مربوط به شما باید بر اساس بالاترین قیمت منطقه را بر ملک مشرف به معبر ملاک عمل است.
• اگر ملک شما در اطراف میدان یا فلکه قرار گرفته باشد، پرداخت عوارض شهرداری ساختمان مربوط به ملک شما باید بر اساس بالاترین قیمت منطقه ای جبهه خیابانی که از فلکه یا میدان منشعب شده است، محاسبه شود.
• بر اساس دادنامه شماره ۵۸۷ مورخ ۲۵/۱۱/۸۳ و در ادامه آن با توجه بر دادنامه شماره ۴۸ مورخ ۳/۲/۱۳۸۵ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری بعد از وصول جرائم ساختمانی به نرخ زمان وقوع تخلف، عوارض متعلقه به نرخ روز محاسبه خواهد شد.
• عوارض موضوع اين تعرفه در داخل محدوده شهر و حريم شهر قابل وصول است.
• هرگونه تخلف ساختمانی در تعرفه پرداخت عوارض شهرداری ساختمان مشمول استفاده از هیچ تخفیف، بخشش و معافیتی نمی‌شوند.
• عوارض شهرداری ساختمان هر سال اول فروردین ماه ابلاغ شده و باید تا پایان همان سال طبق قانون پرداخت عوارض به صورت کامل پرداخت شود.
• ساختمان هایی که به جای ساختمان‌های قدیمی و کهنه ساخته می‌شوند و نوسازی می‌شوند، به مدت ۳ سال از تاریخ تمام شدن کامل ساخت بنا از پرداخت عوارض ملک به صورت قانونی معاف می‌شوند.
نحوه محاسبه عوارض شهرداری ساختمان
مطابق ماده ۲ قانون نوسازی و عمران شهر مصوب سال ۱۳۴۷ اجرا ابتدای سال ۱۳۴۸ کلیه اراضی و محدثات و ساختمان‌های واقع در محدوده قانونی شهر باید عوارض نوسازی ملک خود را تمام و کمال در مدت تعیین شده پرداخت کنند. مثلا عوارض نوسازی یک قطعه زمینی که با ابعاد ۲۰×۱۰ به مساحت ۲۰۰ متر مربع وجود دارد را اینگونه محاسبه می کنیم:
قدم اول:
برای محاسبه عوارض نوسازی یک ملک باید به دنبال پیدا کردن چند متغیر باشید، زیرا این قطعه زمین فقط عرصه بوده و فاقد اعیانی است. به همین علت شما باید فقط ارزش زمین آن بخش را به دست آورید برای انجام این امر باید ارزش منطقه ای آن (p)که بالاتر آن را برای شما شرح دادیم را مشخص کنید.
ارزش منطقه ای: آخرین قیمت اعلامی برای عرصه و اعیانی طبق دفترچه ارزش معاملاتی دارایی موضوع تبصره ذیل ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم تعیین و مشخص می‌شود. دقت داشته باشید برای سال‌های متفاوت طبیعتا دفترچه‌های متفاوت ارزش معاملاتی وجود دارد.
فرض کنید ارزش منطقه ای یا همان p آن قطعه زمینی که بالتر ذکر کردیم بر اساس دفترچه ارزش معاملاتی 150000 ریال است.(150000=P)
قدم دوم:
برای تعیین و بدست آوردن عوارض نوسازی ارزش ملک که شامل ارزش زمین، ارزش ساختمان و ارزش تسهیلات می‌شود برای ملک خود باید بدست آورید و چون این ملک فاقد اعیانی است، به این ترتیب، فقط ارزش زمین آن را را حساب کنید.
ارزش زمین = مساحت ملک مورد نظر × ارزش منطقه ای (p)
۳۰۰۰۰۰۰۰ = ۲۰۰ × ۱۵۰۰۰۰
۴۵۰۰۰۰ = ۱.۵٪ × ۳۰۰۰۰۰۰۰
عوارض نوسازی ملک مذکور برای یک سال قبل شامل کسر ۱۰درصد جایزه خوش حسابی می‌شود.
منظور از ۱.۵٪ چیست و از چه راهی به دست می‌آید؟
• طبق ماده ۲ نوسازی، محاسبه عوارض نوسازی از ابتدای سال ۱۳۴۸ -۱۳۸۱ سالانه ماخذ ۵ در ۱۰۰۰ است.
• ازابتدای سال ۱۳۸۲ لغایت سال ۱۳۸۸ بر اساس قوانین تجمیع عوارض (تبصره ۲ ماده ۵) و مالیات بر ارزش افزوده (تبصره ۲ ماده ۵۰) عبارت ۵ در ۱۰۰۰ به ۱ درصد تبدیل شده است.
• از ابتدای سال ۱۳۸۹ براساس بند « د » جدول شماره ۲۵ قانون بودجه سال ۱۳۸۹ عبارت یک درصد به یک و نیم درصد تغییر یافته است.
قدم سوم
طبق تبصره یک ماده ده قانون نوسازی و عمران شهری از عوارض مودیانی که عوارض متعلق هر ملک را ظرف مدت مشخص شده در قانون عوارض پرداخت کنند، ۱۰ درصد عوارض آن سال به عنوان جایزه منظور و کسر خواهد شد.
− توضیحات: هدیه ذکر شده به بدهی‌های سال های قبل ملک شما تعلق نمی‌گیرد و اگر مودیان محترم عوارض عقب افتاده خود را تا پایان هر سال نپردازند، بر اساس ماده ۱۴ قانون نوسازی از آغاز سال بعد ملزم به پرداخت صدی ۹ زیان دیر کرد در سال بعد نسبت به مدت تاخیر خواهند بود).
مقدار جایزه خوش حسابی =۱۰٪ × عوارض نوسازی قبل از کسر هدیه خوش حسابی
۴۵۰۰۰ = ۱۰٪ × ۴۵۰۰۰۰
عوارض نوسازی قابل پرداخت یک سال با احتساب ۱۰٪ جایزه خوش حسابی = جایزه خوش حسابی – عوارض نوسازی قبل ازکسر جایزه خوش حسابی
۴۰۵۰۰۰ = ۴۵۰۰۰ – ۴۵۰۰۰۰
قوانین مربوط به شهرداری و عوارض ساختمان توسط چه ارگانی ثبت و ابلاغ می‌شود؟
دو سازمان به طور مستقیم بر روی سازمان شهرداری اثرگذار هستند و قوانین را برای این سازمان تعیین می‌کنند و این سازمان موظف به ابلاغ و اجرای این قوانین است. آن دو بخش مهم و تاثیر گذار بر شهرداری عبارتند از مجلس شورای اسلامی، مجلس تشخیص مصلحت نظام.
مجلس شورای اسلامی
مجلس شورای اسلامی یکی از مهم ترین و اصلی ترین ارگان‌ها در وضع قوانین موجود در شهرداری‌ها است. این مجلس بر اساس مکانیسم مورد عمل، اقدام به وضع قوانین مخصوص برای سازمان شهرداری می‌کند.
مجلس تشخیص مصلحت نظام
مجلس تشخیص مصلحت نظام بر طبق یک سری مقررات خاص اقدامات لازم برای وضع قوانین مخصوص سازمان شهرداری را انجام می‌دهد. در رابطه با اعمال و رفتار شهرداری اجرای مصوبات مجمع تشخیص مصلحت نظام لازم الاجرا یا ضروری است.
